Umowa deweloperska to umowa dwustronnie zobowiązująca – deweloper zobowiązuje się przenieść na kupującego własność mieszkania, z kolei kupujący zapłacić w zamian ustaloną kwotę. Deweloper może jednak wprowadzić do umowy niekorzystne dla nabywcy zapisy i stąd też konieczne jest dokładne sprawdzenie jej treści. Na co zwrócić szczególną uwagę?

Czy umowa z deweloperem zawiera wszystkie wymagane informacje?

Aby umowa deweloperska zabezpieczała interesy stron, musi ona mieć formę aktu notarialnego. To jednak nie wszystko – konieczne jest uwzględnienie informacji wymienionych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Należą do nich choćby:

• kwota (cena), za którą nabywca kupi nieruchomość;
• informacje o nieruchomości – umowa z deweloperem powinna określać m.in. usytuowanie mieszkania w budynku, układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych;
• termin przeniesienia na kupującego własności nieruchomości;
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych inwestycji deweloperskiej;
• wysokość odsetek i kar umownych.

Firmy deweloperskie mają określone obowiązki względem swoim klientów – muszą przedstawić im m.in. prospekt informacyjny. Lektura tego dokumentu również jest koniecznością – należy sprawdzić, czy informacje w nim zawarte zostały uwzględnione w umowie deweloperskiej.

Czy każda umowa z deweloperem to umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to jedna z wielu umów, jakie kupujący może podpisać z firmą deweloperską. Jednak tylko umowa, która została nazwana umową deweloperską, zobowiązuje dewelopera do przeniesienia prawa własności mieszkania czy domu jednorodzinnego na kupującego. Stąd też nazwa (podobnie jak zawartość) kontraktu jest bardzo ważna – zależą od niej roszczenia, które nabywca będzie mógł sformułować.

Niestety, zdarza się, że umowa z deweloperem jest zatytułowana jako umowa deweloperska, ale nie ma z nią wiele wspólnego. Ma to swoje konsekwencje – nabywca nieruchomości nie ma wówczas jak wymóc na deweloperze podpisania umowy przenoszącej własność. W praktyce lokal może zostać sprzedany innej osobie, a klient zostanie bez mieszkania i finansowej rekompensaty z tego tytułu.

Jak sprawdzić, czy umowa deweloperska nie zawiera niekorzystnych zapisów?

Brak wymaganych informacji, klauzule niedozwolone czy wreszcie duża dysproporcja w wysokości kar umownych i odsetek – to przykładowe problemy, które można dostrzec we wzorach umów deweloperskich. Jak nabywca może zyskać pewność, że umowa z deweloperem nie zawiera błędów i niekorzystnych postanowień? Skutecznym rozwiązaniem jest jej dokładna analiza.

Sprawdzenie treści umowy deweloperskiej to zadanie dla eksperta – prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, który ma doświadczenie w weryfikacji takich dokumentów. Korzystając z usług specjalisty, nabywca dowie się, czy umowa deweloperska zawiera w treści:

• klauzule niedozwolone – jeżeli tak, należy żądać ich wykreślenia;
• zapisy, które mogą być potencjalnie niekorzystne dla kupującego – warto wówczas zaproponować ich zmianę;
• zapisy, które trzeba doprecyzować lub negocjować – w celu uniknięcia sporów z deweloperem.

Zakup nieruchomości od dewelopera to duże przedsięwzięcie. Nie warto polegać na zapewnieniach przedstawiciela firmy deweloperskiej, podobnie jak zakładać, że treść proponowanej umowy deweloperskiej będzie chronić interesy kupującego – należy się upewnić, że tak właśnie jest, zdobywając obiektywną opinię.