Wstęp

Nieruchomości położone na terenie Polski mają różne przeznaczenie, na części z nich nie wolno np. stawiać jakichkolwiek budynków. Właściciele nieruchomości mają jednak możliwość zmiany przeznaczenia działki, tak aby spełniała ich wymagania.

Przygotowanie wniosku

Przekształcenie przeznaczenia oznaczonej nieruchomości wymaga złożenia odpowiedniego wniosku do starostwa właściwego ze względu na miejsce położenia danej działki. Właściciel może przy tym wnioskować o nadanie dowolnego charakteru prawnego jego nieruchomości. Najczęściej przekształcenia dokonywane są poprzez zmianę nieruchomości o charakterze rolnym na nieruchomości o charakterze budowlanym.

Złożenie wniosku o odrolnienie oraz wydanie stosownej decyzji administracyjnej jest darmowe – wnioskodawca nie musi obawiać się w tym zakresie żadnych opłat. Z drugiej strony dołączenie do wniosku odpowiedniej dokumentacji będzie już wiązało się z konkretnymi kosztami (sam wniosek nie jest więc do końca aż tak darmowy, jak wydaje się na początku). Uzyskanie mapy ewidencyjnej działki to koszt ok. 125 złotych: 5 złotych opłaty skarbowej oraz 120 złotych za wydanie kopii mapy ewidencyjnej z wypisem. Kolejnym ważnym dokumentem jest wypis z ewidencji gruntów i budynków, wydawany przez urząd miasta lub starostwo – jego koszt to 140 złotych w przypadku wersji elektronicznej lub 150 złotych w przypadku formy papierowej. Równie istotna jest kopia mapy zasadniczej działki rolnej – tutaj koszty zależą w dużej mierze od powierzchni i wynoszą od 7 do 12 złotych za hektar, do tego dochodzi także cena arkusza (ok. 150 złotych).

Koszty pojawiają się również, gdy organ administracji zezwoli na dokonanie odrolnienia – właściciel nieruchomości musi wówczas liczyć się z tzw. jednorazową opłatą (określaną mianem należności) oraz opłatami rocznymi. Należność i opłaty roczne nie są jednak obowiązkowe przy każdym odrolnieniu – nie musimy ich płacić, jeśli dotyczy to gruntów:

• do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego,

• do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Jeśli dana nieruchomość nie może skorzystać z powyższego zwolnienia trzeba będzie liczyć się z kosztami odrolnienia. Stawki, od których wylicza się należność za wyłączenie z produkcji użytków rolnych (gruntów ornych, sadów, łąk, pastwisk pod budynkami i urządzeniami wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi) wynoszą:

• klasy I – 437 175 zł za 1 ha,

• klasy II – 378 885 zł za 1 ha,

• klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha,

• klasy IIIb – 262 305 za 1 ha,

• Ł i PS I – 437 175 zł za 1 ha,

• Ł i PS II – 361 398 za 1 ha,

• Ł i PS III – 291 450 za 1 ha

Stawki za odrolnienie w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego wynoszą natomiast:

• klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha,

• klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha,

• klasy V – 116 580 zł za 1 ha,

• klasy VI – 87 435 zł za 1 ha,

• Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha,

• Ł V – 145 725 za 1 ha,

• PS V – 116 580 za 1 ha,

• Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha.

W przypadku odrolnienia gruntów pod stawami rybnymi oraz gruntami rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych stawka jest bardzo wysoka i wynosi 233 160 zł za ha.

Uzasadnienie wniosku

Właściciel nieruchomości, który żąda zmiany jej dotychczasowego charakteru prawnego musi dokładnie uzasadnić swoje stanowisko. Można w tym zakresie podać np. informację, że obecna nieruchomość rolna nie będzie nigdy przeznaczona na cele gospodarcze, natomiast posłuży celom mieszkaniowym w związku z czym konieczne stanie się jej odrolnienie i przekształcenie w działkę budowlaną.

Właściciel może podać dowolne uzasadnienie swojego wniosku byleby tylko był on zgodny ze stanem faktycznym. Sam wniosek nie jest jednak wiążący dla starostwa, ponieważ ma ono możliwość wydania decyzji odmownej. W takim przypadku właścicielowi służy prawo do wniesienia odwołania do właściwego miejscowo wojewody w terminie 14 dni od dnia odebrania odmownej decyzji co do przekształcenia działki.

Podsumowując, właściciele nieruchomości mają możliwość żądania zmiany charakteru prawnego ich działek. Najczęściej odbywa się to poprzez tzw. odrolnienie nieruchomości i przekształcenie ich w działki budowlane. W tym celu konieczne jest złożenie wniosku o zmianę przeznaczenia nieruchomości – pismo takie składa się do właściwego miejscowo starosty. Wniosek powinien zawierać w swej treści uzasadnienie, które przekona starostę do wydania decyzji administracyjnej uwzględniającej żądanie przekształcenia. Jeśli tak się stanie za całą procedurę trzeba będzie zapłacić odpowiednią kwotę pieniężną. Przy decyzji odmownej właścicielowi służy prawo odwołania do właściwego wojewody.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jest niezwykle istotnym dokumentem, który wpływa na rozwój gminy i jej mieszkańców. Dlatego warto znać podstawowe pojęcia związane z tym tematem oraz być świadomym swoich praw jako właściciela nieruchomości. W przypadku, gdy doświadczasz negatywnych konsekwencji związanych z wprowadzeniem nowego MPZP, takich jak obniżenie wartości nieruchomości czy konieczność zapłaty opłaty planistycznej, warto zastanowić się nad dochodzeniem odszkodowania.

Skutki wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą być różne – dla niektórych właścicieli nieruchomości oznaczać będą korzyści, dla innych straty. Aby zminimalizować ryzyko takich strat, warto zasięgnąć porady prawnej i sprawdzić, jakie możliwości odszkodowawcze przysługują Ci w przypadku wprowadzenia nowego MPZP. Z pomocą przychodzi serwis https://www.odszkodowaniampzp.pl, który oferuje szeroką gamę usług prawnych związanych z dochodzeniem odszkodowania za zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz kwestionowaniem decyzji o naliczeniu opłaty planistycznej.

Na zakończenie niniejszego artykułu chcielibyśmy podziękować kancelarii TMH (TMH Tomasz Marek Marcin Hotel Adwokaci i Radcowie Prawni) za udostępnienie źródeł oraz wskazówki przy przygotowaniu tego tekstu. Misją naszej Redakcji jest dostarczanie rzetelnych informacji z zakresu prawa, które mogą pomóc czytelnikom lepiej zrozumieć swoje prawa i obowiązki. Mamy nadzieję, że ten artykuł przyczyni się do budowania świadomości problemu, który opisaliśmy. Proszę też pamiętać, że niniejszy tekst nie jest poradą prawną i w przypadku konieczności rozwiązania konkretnych problemów prawnych, zalecamy skorzystanie z usług profesjonalnego adwokata. Redakcja LawMedia.pl